סכסוכים בין יזמים לקבלנים ראשיים

הדעה הרווחת בעולם הבניה, הן בישראל והן מחוצה לה, מצביעה על כך שהסכם ההתקשרות בין יזם לקבלן ראשי טומן בחובו פוטנציאל לחילוקי דעות רבים, גם כאשר נקודת המוצא היא ששני הצדדים תמי לב ופועלים בהגינות. זאת, בראש ובראשונה, היות שמדובר בחוזה מורכב, המתייחס לפעילות רחבת היקף המשתרעת על פני זמן ניכר, והוא מחייב שיתוף פעולה רב בין הצדדים.

אמנם הסכסוכים בין יזמים לקבלנים ראשיים עשויים להיות מגוונים, אך בדומה למרבית הסכסוכים בענף הבניה והנדל"ן, ניתן לסווג את רובם באחד או יותר מקודקודיו של "משולש הסכסוך" האפייני לתחום זה: לוח זמנים, איכות בניה, חריגה מתקציב (לִבָ"ת הסכסוך). הדוגמאות הנפוצות לסכסוכים בין יזם לקבלן ראשי הן תביעות מצד הקבלן לתשלום בגין עבודות נוספות, חריגים ועוד, וכן חילוקי דעות בנוגע לפיגורים בלוח זמנים והגורם האחראי להם, טענות מצד היזם מזמין העבודה בקשר לטיב הביצוע בנושאים שונים וכד'.

במקרים אלו מעורבים בדרך כלל מטעם הצדדים מהנדסים ויועצים שונים, אשר מציגים את טענותיהם בהתבסס על מידע רב הכולל, בין היתר, מסמכים, תוכניות, יומני עבודה ועוד הנמצאים ברשות הצדדים.

ניהול ופתרון סכסוך כזה בין יזם לקבלן ראשי מציב בפני צד שלישי שמונה על ידי הצדדים לנהל את הקונפליקט – בין אם הוא פועל כמגשר, כבורר או כמומחה – אתגר הן מבחינה מקצועית והן מבחינת מיומנותו בניהול ופתרון סכסוכים. מחד, עליו להבין את האינטרסים השונים של כל אחד מן הצדדים – היזם והקבלן הראשי – ואת הדינמיקה של הפרוייקט הספציפי; ומאידך עליו לסייע לצדדים להניע את הליך יישוב הסכסוך באופן שימזער את הפגיעה בפרוייקט, ובמידה שהפרוייקט כבר הסתיים – באופן שייקח בחשבון את כל העובדות הרבלנטיות, כפי שאירעו בעת ביצוע הפרוייקט.

עו"ד ומהנדס גדעון שפיגל מתמנה כבורר, מגשר ומומחה בסכסוכים רבים כאלו בין יזמים לקבלנים ראשיים, ומיישם לגביהם את המודלים השונים המאפשרים ליצור איזון מתאים בין יעילות הליך יישוב הסכסוך לבין החתירה לתוצאה הוגנת. אנו מנהלים את ההליך תוך למידת המידע הרלבנטי בשלבים ובגמישות המאפשרת לנציגי הצדדים שאינם משפטנים, כדוגמת מהנדסים ויועצים שונים מטעם הצדדים, להציג את טיעוניהם כראוי, תוך הגבלת הצורך בניסוח כתבי טענות בצורה משפטית, ככל האפשר ובמידת שהדבר מתאים לסכסוך. מתווה זה מאפשר מעורבות פעילה של הצדדים בגיבוש הפתרונות, בין שההליך מצוי בגישור ובין שבבוררות.

אנו סבורים כי מנגנון מוצלח ליישוב הסכסוך לעולם ישאף להעמיד לרשות הצדדים הליך שיהיה קרוב ככל האפשר להמשך המשא ומתן שלא צלח ביניהם, תוך שילוב של כלים שנועדו להתגבר על המכשולים שמנעו ממשא ומתן זה להבשיל לכדי פתרון.

בשל חשיבותם ויעילותם של הליכים אלו ליישוב סכסוכים בין יזמים לקבלנים ראשיים, אנו ממליצים לכלול במסגרת ההסכם בין הצדדים סעיף בנושא ישוב סכסוכים. אנו מייעצים לצדדים כיצד לנסח סעיף זה באופן שיצור מנגנון ייחודי ומובנה אשר יקל על הפעלתו, במידת הצורך, בהתאם למודלים שאנו מציעים ומיישמים.