עו"ד ומהנדס גדעון שפיגל משמש כבורר, כמגשר וכמומחה בסכסוכים רבים הקשורים לפרוייקטים של תמ"א 38. מדובר לעיתים קרובות בסכסוכים מורכבים המשלבים סוגיות משפטיות והנדסיות, ואשר ניהול הליכי הגישור והבוררות ביחס אליהם על ידי עורך שהינו גם מהנדס בניין תורם רבות לייעולם וקיצורם.
בשנת 2005 אושרה לראשונה תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת לבעלי דירות בבית משותף להתאגד ולהתקשר עם יזם לצורך ביצוע עבודות לחיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, לשדרוגו ולתוספת שטחים לדירות הקיימות. התכנית כוללת מתן תמריצים לביצוע החיזוק – היא מקנה זכויות בניה המאפשרות במסלול אחד הוספת דירות לבניין הקיים (תמ"א 38/1), ובמסלולים אחרים הריסה של הבניין והקמתו מחדש (תמ"א 38/2 ותמ"א 38/3).
ברובם המוחלט של המקרים בעלי הדירות בבניין מקנים ליזם חלק מזכויות הבניה הנוספות, וזאת בתמורה לחיזוק המבנה ושיפוצו והרחבת הדירות הקיימות.
לכאורה, אם כן, מדובר בעסקה ממנה כל הצדדים אמורים לצאת נשכרים: מצד אחד היא משביחה את הרכוש המשותף לטובת כלל הדיירים וכן את הדירות עצמן באמצעות הרחבתן, ומצד שני היא מאפשרת ליזם/קבלן המבצע לממן את הבניה באמצעות מכירת הדירות הנוספות שנבנות, ובסופו של התהליך עולה ערך הבניין כולו וכל הצדדים מרוויחים.
ואולם, למרות נקודת מוצא אופטימית זו, מדובר כמעט תמיד בפרוייקטים מורכבים, במיוחד מבחינה משפטית ותכנונית, ולא אחת מתגלעים במסגרתם סכסוכים מרים בין בעלי הדירות לבין עצמם ובין בעלי הדירות לבין היזם.
קידום הבניה מחייב שיתוף פעולה של כלל דיירי הבנין. מטבע הדברים, בקרב הדיירים עלולים להתגלות חילוקי דעות, חשדנות, ניגודי אינטרסים ואמוציות פרי חוסר ידע מקצועי והבנת התהליכים, ולעיתים אף סכסוכי שכנים שמקורם אחר והם צצים עתה, משנדרש שיתוף הפעולה. בנוסף, קיים ניגוד אינטרסים טבעי בין הדיירים לבין היזם כיצד תחולק העוגה של השבחת ערך הבנין.
במקרים רבים התוצאה של מכשולים אלו הוא שתהליך שאמור להיטיב עם כולם, נתקע עוד בראשיתו וכלל לא מתחיל, או, לחילופין, במהלך הבניה נוצרים עימותים ומאבקים בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין היזם, ולעיתים הדבר מביא לעצירת הפרוייקט.
הליכי בוררות וגישור רבים המתנהלים במשרדנו הביאו להוצאת הצדדים מן הבוץ אליו נקלעו ולקידומם המוצלח של הפרוייקטים.
אנו פועלים עבור הדיירים כגורם אובייקטיבי בעל רקע הנדסי ומשפטי, על מנת לזהות את חילוקי הדעות וגורמיהם ולשם מציאת הפתרון האופטימאלי. בנוסף, אנו מסייעים לדיירים וליזם לקבוע מנגנון ליישוב סכסוכים במסגרת חוזה ההתקשרות ביניהם. כאשר הפניה אלינו נעשית לאחר שכבר התגלע סכסוך, אנו מפעילים הליכי גישור ובוררות המותאמים למצב מיוחד זה, המאופיין בכך שלעיתים קרובות נדרש פתרון יצירתי שאינו יכול להיות מושג במסגרת פניה רגילה לבית משפט.
עו"ד ומהנדס גדעון שפיגל
טלפון: 03-8027777
פקס: 03-6470971
אי-מייל: office@shpigel-law.co.il
מגדל ב.ס.ר 4 – קומה 11
רח' מצדה 7, בני-ברק 5126112